00158资产评估自考重点中的重点小抄3

第三章　机器设备评估

机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。

机器设备的特点： 1、单位价值高、使用期限长；2、价值高低与所处地域不具有直接关系；3、机器设备中依附着无形资产；4、机器设备更新换代较快。

机器设备评估的特点1、一般不具有独立的获利能力；2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响；3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。

机器设备评估的程序1、明确评估目的；2、清查机器设备，明确评估对象；3、对机器设备进行鉴定，确定其适用性、可用性及主要技术参数；4、研究确定评估方法，搜集相关信息资料；5、评定估算，撰写评估报告。

机器设备的核查　（一）逐项清查（二）抽样核查

机器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。

机器设备重置成本的构成总体来说包括购买费、运输费、安装调试费。

机器设备评估的市场法市场法是通过市场找到相同或类似的资产的交易案例，对被评估资产和市场上找到的参照物的资产进行比较，调整它们之间的差异，最后确定评估值的一种方法。市场法评估机器设备的基本步骤（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值

第四章 建筑物评估

房地产的特征1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势

房地产的评估程序　1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

第五章 土地使用权评估

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产的价格类型　1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

影响地产价格的因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其他一般因素

土地使用权评估的原则（一） 替代原则（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则

土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式　1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式

成本法评估的步骤　1、估算土地取得费。2、估算土地开发费。3、估算税费。　4、估算利息。5、估算利润。6、估算土地增值收益。7、估算土地使用权评估值

建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法

建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素 这是建筑物价格的决定因素。2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3、经济地理因素 在我国政治经济文体发展极不平衡。4、新旧程度 土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5、用途6、产权7、政策因素 国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8、供需状况9、其他因素 如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则

建筑物成本的构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其他费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金

市场法评估建筑物的程序1、资料收集。2、选择作比较的交易实例。3、交易行为的补正。4、交易日期的修正。5、区域因素的修正。

残余估价法运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。